Upadłość konsumencka a mieszkanie — czy stracę dom?

„Ogłoszę upadłość i stracę mieszkanie." Słyszę to na co drugiej konsultacji. I rozumiem ten strach — dach nad głową to nie jest abstrakcja prawna, to podstawa codziennego życia.

Odpowiedź nie jest tak prosta jak „tak" lub „nie". Zależy od formy własności, od tego czy na mieszkaniu jest hipoteka, od składu rodziny i od wielu innych czynników. Rozkładam to na części.

Zasada ogólna: mieszkanie wchodzi do masy upadłości

Co do zasady, nieruchomość stanowiąca własność dłużnika wchodzi w skład masy upadłości. Oznacza to, że syndyk może ją sprzedać, a uzyskane środki przeznaczyć na zaspokojenie wierzycieli.

Dotyczy to zarówno mieszkania własnościowego, jak i domu jednorodzinnego. Dotyczy to też sytuacji, gdy dłużnik jest współwłaścicielem nieruchomości.

Ale to nie jest cała historia.

Ochrona przed bezdomnością — art. 342a Prawa upadłościowego

Ustawodawca przewidział mechanizm ochronny. Jeśli w skład masy upadłości wchodzi lokal mieszkalny lub dom, w którym zamieszkuje upadły, i konieczna jest jego sprzedaż — z uzyskanej kwoty wydziela się dłużnikowi środki na wynajem innego mieszkania.

Kwota ta odpowiada przeciętnemu czynszowi najmu w tej samej lub sąsiedniej miejscowości, za okres od 12 do 24 miesięcy. Decyzję o wysokości podejmuje sędzia-komisarz, biorąc pod uwagę potrzeby mieszkaniowe dłużnika i osób na jego utrzymaniu.

W praktyce w Katowicach, gdzie średni czynsz najmu kawalerki to ok. 1 500-2 000 zł, kwota ta może wynosić od 18 000 do 48 000 zł — w zależności od wielkości rodziny i okresu przyznanego przez sąd.

To nie ratuje nieruchomości, ale chroni przed natychmiastową bezdomnością i daje czas na znalezienie nowego lokum.

Mieszkanie z kredytem hipotecznym

To najczęstsza sytuacja w mojej praktyce. Klient ma kredyt hipoteczny, którego nie jest w stanie spłacać — frankowy, z WIBOR-em lub po prostu zbyt wysoki po utracie pracy.

W tej sytuacji mieszkanie zostaje sprzedane przez syndyka. Z uzyskanej kwoty w pierwszej kolejności zaspokajany jest bank jako wierzyciel hipoteczny. Jeśli kwota ze sprzedaży nie pokrywa całego kredytu — pozostała część długu zostaje umorzona w postępowaniu upadłościowym.

To jest kluczowe: dłużnik nie tylko pozbywa się nieruchomości, ale też pozbywa się reszty długu, którego nieruchomość nie pokryła. Bez upadłości ten dług ciążyłby dalej.

Dłużnik otrzymuje przy tym środki na wynajem (12-24 miesięcy) i zaczyna od czystego konta.

Kiedy można zachować mieszkanie?

Istnieją sytuacje, w których mieszkanie nie podlega sprzedaży:

Mieszkanie komunalne lub socjalne. Dłużnik jest najemcą, nie właścicielem. Nieruchomość nie wchodzi do masy upadłości. Prawo najmu jest zachowane, o ile dłużnik opłaca czynsz na bieżąco.

Mieszkanie wynajmowane na rynku prywatnym. Umowa najmu nie zostaje rozwiązana z powodu upadłości. Dłużnik może dalej mieszkać w wynajmowanym lokalu.

Mieszkanie rodziców lub innej osoby. Jeśli dłużnik mieszka u kogoś i nie jest właścicielem — lokal nie jest objęty postępowaniem.

Współwłasność z osobą trzecią. Gdy dłużnik jest współwłaścicielem (np. 1/2 udziału), syndyk może mieć trudność ze sprzedażą samego udziału. W praktyce bywa, że syndyk wnioskuje o wyłączenie takiego udziału z masy upadłości, jeśli sprzedaż jest nieopłacalna.

Układ z wierzycielami — alternatywa

Zanim sąd ogłosi upadłość „likwidacyjną", możliwe jest złożenie wniosku o zawarcie układu z wierzycielami. Układ pozwala na restrukturyzację zobowiązań bez sprzedaży mieszkania — pod warunkiem że dłużnik zaproponuje wierzycielom plan spłaty części długu.

To rozwiązanie nie jest dla każdego. Wymaga posiadania dochodu wystarczającego na spłatę przynajmniej części zobowiązań. Ale dla osób, które chcą zachować mieszkanie — warto je rozważyć.

Najczęstszy błąd: czekanie zbyt długo

Wielu klientów przychodzi do mnie, gdy sytuacja jest już bardzo zaawansowana — mieszkanie zostało zlicytowane przez komornika, odsetki urosły, a możliwości negocjacyjne się wyczerpały.

Im wcześniej podejmie się działanie, tym więcej opcji jest na stole. Upadłość złożona wcześniej daje szansę na ochronę mieszkania (przez układ) lub na uzyskanie maksymalnej kwoty na wynajem nowego lokum.

Podsumowanie

Upadłość konsumencka a mieszkanie — najważniejsze zasady:

Mieszkanie własnościowe co do zasady wchodzi do masy upadłości i może zostać sprzedane Z kwoty ze sprzedaży wydzielane są środki na wynajem na okres 12-24 miesięcy Mieszkanie komunalne, socjalne i wynajmowane nie jest objęte postępowaniem Istnieje możliwość zawarcia układu z wierzycielami, pozwalającego zachować nieruchomość Każda sytuacja wymaga indywidualnej analizy

Jeśli obawia się Pan/Pani o mieszkanie i rozważa upadłość konsumencką — zapraszam na bezpłatną konsultację. Przeanalizuję sytuację i przedstawię realne opcje.

Zadzwoń: 604 339 610